Ипотечное кредитование: что это

Если в роли залогового имущества при кредитовании или денежном займе выступает недвижимость, такая форма обязательств называется ипотекой. Последняя может оформляться на различные цели и отличается длительным сроком выплат. Ипотечный договор относится к числу крупных займов и налагает на получателя средств огромную ответственность. Это обуславливает необходимость внимательного расчета условий кредитования и суммы полных выплат.  

Отличие ипотеки от жилищного кредита

Жилищный кредит — один из наиболее популярных видов ипотеки, реализуемых в России. Он представляет собой получение денежных средств в банковских организациях на приобретение недвижимости (квартиры, дома, земельного участка). При этом в качестве залогового имущества выступает приобретаемый заемщиком объект.

Определяя, что такое ипотека, следует понимать, что под данным термином подразумевается более широкий спектр соглашений. Это также может быть займ под уже имеющуюся у заемщика недвижимость. Целевым назначением такого кредита допускается приобретение различных крупных объектов (например, бизнеса) или потребительские расходы, а сами деньги могут предоставляться любыми кредитными организациями или частными лицами.

В профессиональной среде термин «ипотека» применяется и для определения формы договора, и для самого денежного займа. Если же обратиться к истории, то жители Древней Греции так называли опору, на которой вывешивалась информация о долгах заемщика. Ипотека (в переводе «подпорка») устанавливалась на земельном участке должника и указывала, что земля является залоговым имуществом.

Поскольку жилищный кредит — это самый востребованный формат займа под залог недвижимости, который при этом регулируется законодательством РФ, в разговорной речи термин ипотека подразумевает, что это такое банковское кредитование, целью которого является покупка квартиры.

Условия и признаки ипотеки

Теоретически основной механизм взаимодействия сторон по ипотеке заключается в следующем: заемщик получает денежные средства, предоставляя взамен кредитору право забрать объект недвижимости в случае невозврата долга. На практике договор между сторонами гораздо сложнее. Он учитывает множество внешних факторов и составляется с учетом действующего законодательства, обеспечивая защиту прав всех участников соглашения.

Признаки ипотеки:

  • Залогом выступает объект, отнесенный законом к категории недвижимости;
  • Длительность соглашения составляет не менее 5 лет и не более 50 лет;
  • Сумма кредита начинается от 300 тысяч рублей;
  • Возврат долга осуществляется ежемесячно не позднее установленной в договоре даты;
  • В регулярный платеж входит доля от тела кредита и процентное начисление за использование денежных средств;
  • Ипотечный кредит должен быть оформлен документально согласно стандартам, прописанным в законе о применяемом виде соглашения.

На свое усмотрение кредитор (банк) может устанавливать в договоре дополнительные требования:

  • Ограничения на досрочное погашение кредита. Слишком быстрый возврат средств снижает прибыль организации или лица, предоставившего заем.
  • Изменение условий выплаты на основании свершившихся обстоятельств, ведущих к серьезным финансовым убыткам (обесценивание валюты займа) или нарушений условий договора (задержки платежей).

Важно знать! Залоговая недвижимость по ипотечному кредиту не является собственностью кредитора. Ограничения в отношении имущества могут затрагивать лишь деятельность заемщика, что определяет стоимость объекта и его сохранность.

Субъекты и объекты ипотечного кредитования

В зависимости от вида залогового имущества, наличия источников дополнительного финансирования и участвующих сторон выделяют различные формы ипотечного договора.  

Какую недвижимость можно заложить

С точки зрения закона в качестве залогового имущества может выступать любая недвижимость. С позиции банка она должна представлять собой ценность, которую определяют независимые оценочные компании.

Наиболее часто займы выдаются под залог следующих объектов:

  • Первичное жилье (новые квартиры или помещения в строящихся объектах);
  • Вторичное жилье — квартиры, находящиеся в эксплуатации;
  • Загородные коттеджи и дачные дома, имеющие соответствующую регистрацию;
  • Земельные участки, находящиеся в частной собственности;
  • Коммерческая недвижимость, производственные объекты;
  • Доли в правах владения недвижимостью;
  • Морские суда и авиатранспорт.

Недвижимость не может быть использована в следующих случаях:

  • Заемщик не является собственником объекта или земельного участка;
  • В жилом помещении прописаны несовершеннолетние граждане (за исключением случаев ипотеки под материнский капитал, когда дети прописываются в обязательном порядке по завершении заключения договора);
  • Объект находится в аварийном состоянии или расположен в здании, подлежащем сносу;
  • Квартира или дом имеют перепланировку (или подведенные коммуникации), которая не была зарегистрирована в соответствующих органах;
  • Недвижимость уже находиться в залоге.

Кто может участвовать в сделке

Основные стороны ипотечного договора — это заемщик и кредитор. Первый может являться физическим лицом (обычным гражданином, индивидуальным предпринимателем) или юридическим (частная компания, промышленное предприятие). Дополнительным участником со стороны получателя денежных средств является поручитель.  

В роли кредиторов могут выступать:

  • Государственные или коммерческие банки;
  • Частные лица;
  • Застройщик или агентство недвижимости (если приобретается квартира в строящемся доме).

Помимо этого в оформлении ипотеки могут принимать участие:

  • Независимые оценочные комиссии. Привлекаются для установления реальной рыночной стоимости залогового имущества. Их услуги являются обязательным условием при жилищном кредитовании в банке.
  • Страховые организации. Выполняется обязательная страховка залогового имущества от несчастных случаев, природных катаклизмов и других причин возможных повреждений объекта недвижимости. Также часто страхованию жизни и здоровья подвергается заемщик.
  • Нотариус. Производит оформление сделки между двумя физическими лицами.
  • Кредитные юристы. Могут выступать в качестве консультантов для юридических лиц заемщиков.
  • Ипотечные брокеры. Выступают посредниками между банком и заемщиком. Предоставляют услуги подбора наилучших условий кредитования за процент от сделки.
  • Государственные структуры (Пенсионный фонд, Минобороны России) как источники дополнительного финансирования. Жилищное кредитование физических лиц предусматривает участие заемщика в различных государственных программах. Они позволяют получить вспомогательные источники финансирования (материнский капитал, субсидии, налоговая компенсация) и даже полное погашение задолженности.

Финансовая сторона ипотеки

Говоря о том, что такое ипотека с точки зрения финансов, прежде всего, рассматривается процент переплаты. Он включает в себя не только основную ставку по кредиту, но и дополнительные платежи.

Процентная ставка по ипотеке

Денежные отчисления кредитору за пользование средствами называют ставкой по кредиту. Они выражается в процентах, рассчитывается от суммы займа и имеет различные формы, определяющие размер итоговой переплаты.

По способу коррекции она может быть:

  • Фиксированной — устанавливается на момент подписания договора и не может быть изменена в течение всего срока выплат.
  • Плавающей — может быть изменена кредитором согласно правилам указанным в договоре. Поводом для пересмотра ставки может быть высокий рост инфляции.

По времени выплат различают:

  • Декурсивную — выплачиваемая поэтапно вместе с телом кредита.
  • Антисипативную — оплачивается сразу (авансом), как вычет из основного тела кредита по величине итоговой суммы долга.

С практической стороны следует учитывать такое явление как реальная процентная ставка. Она включает в себя инфляцию и колебания валютных курсов (если имеет место валютный кредит).

Например: вы взяли 1 млн рублей, с выплатой 10% годовых. В течение года вы выплатили 100 тысяч рублей за пользование деньгами. Но за этот же период выплаченная сумма обесценилась и ее покупательная способность (количество товаров, которые вы сможете купить на эти деньги) упала вдвое, таким образом реальная процентная ставка на конец года составит 5%.

Дополнительные платежи и комиссионные сборы

Если речь идет о кредитовании при участии банка, к основному проценту прибавляются следующие платежи:

  • Страхование залогового имущества, жизни и здоровья заемщика — от 1% годовых.
  • Комиссионные сборы за внесение платежей, если они осуществляются через банк, выдавший кредит — от 0,4% до 1% ежемесячно, плюс комиссия от 2% если оплата производится из другого банка (например, с зарплатной карты).

Финансовыми параметрами ипотеки, влияющими на итоговую сумму, также выступают размер займа и первоначальный взнос.

  • Общая сумма займа определяет величину переплаты. При этом учитывается не только объем фактических средств, но и риски кредитора, которые выражаются в повышении процентной ставки.Так, например, ипотека на покупку квартиры стоимостью до 2 млн рублей будет иметь минимальную ставку по кредиту в банке.
  • Первоначальный взнос — может являться обязательным условием в коммерческих банках. Он выступает как доказательство платежеспособности заемщика. Чем больше первоначальный взнос, тем реальнее получить у кредитора невысокую процентную ставку.

Преимущества и недостатки ипотеки

Каждая сторона ищет собственную выгоду в заключении подобных контрактов, что выражается в наличие определенных плюсов и минусов соглашения. Кредиторы редко упускают свою прибыль, а потому заемщику нужно понимать что такое ипотека  с практической стороны.

Достоинства кредитования под залог недвижимости

Жилищное кредитование — это единственная возможность для большинства граждан приобрести собственное жилье в условиях высокой рыночной стоимости недвижимости. Благодаря различным социальным программам можно добиться пониженных ставок и минимальной переплаты.

Ипотека считается выгодной инвестицией, поскольку ежемесячные выплаты банку зачастую равны платежам за аренду аналогичной недвижимости. Если в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость в строящемся доме, цена такого объекта после сдачи в эксплуатацию существенно возрастает. Когда жилье переходит к вам в собственность, его можно продать.

Жилую недвижимость в ипотеке можно сдавать в аренду в счет погашения платежей. В редких случаях возможно даже получение прибыли. Однако действия такого характера необходимо согласовать с кредиторами, а сам заработок зафиксировать в налоговых службах.

Получение кредита под залог недвижимости является эффективным и быстрым способом привлечения денег для построения или развития собственного бизнеса.

Основные недостатки получения ипотеки

При длительном сроке кредитования формируется очень высокая итоговая переплата. Первоначальный заем за годы выплаты увеличивается минимум в два раза. Отрицательно влияет и психологическое давление финансовой повинности. Заемщик постоянно должен думать о поисках средств. Должники годами отказывают себе в отпуске, что сказывается на здоровье.

Присутствует риск изъятия кредитором залогового имущества в случае возникновения непредвиденных ситуаций (потери источника дохода или необходимости его направить на другие нужды). При этом накладываются ограничения прав собственника недвижимости. Без согласия банка нельзя продать залоговое имущество для погашения долга, запрещено проводить перепланировку помещения. Высок риск обмана при получении ипотеки у физических лиц или небанковских кредитных организаций.

Понимая, что такое ипотека и как работает данный механизм кредитования, вы сможете избежать необдуманных решений и займов с неприемлемыми условиями. Вы будете знать свои права в конфликтных ситуациях с кредиторами и сможете реально оценить возможности выплаты долговых обязательств.

Оставить комментарий