Необходимые условия для получения ипотеки

Взять ипотечный кредит на приобретение жилья может не каждый гражданин. Банк имеет право отказать в займе при несоблюдении ряда требований. Это обусловлено необходимостью предоставления кредитору гарантий платежеспособности заемщика и ценности залоговой недвижимости. При этом существуют общие условия получения ипотеки и дополнительные факторы влияющие на процентную ставку и срок кредитования.

Кто может получить кредит на покупку жилья

С позиции закона подать заявление на ипотечный кредит может любой человек достигший возраста совершеннолетия и способный нести ответственность за свои действия. Однако банки намеренно вводят ряд ограничений по возрастным категориям, социальному статусу и материальному положению.

Возрастные ограничения заемщика

Минимальный возраст для получения займа на жилье составляет 21 год. В реальности банки редко заключают договора с лицами моложе 25 лет. Как правило, люди этого возраста уже получили образование, стабильную работу и трудовой стаж, а также чаще имеют в своей собственности ценное имущество.

Теоретический верхний порог кредитования составляет 75 лет. Это значит, что на момент погашения кредита (окончания срока договора) заемщик должен быть моложе этого возраста. Получить кредит на таких условиях можно только при наличие более молодых поручителей.

На практике банки (особенно коммерческие) стремятся чтобы возраст погашения кредита был намного ниже. Зачастую он приравнивается к моменту выхода на пенсию. Для мужчин — это 60 лет, а для женщин 55 лет.

Помимо этого существует максимально допустимый возраст для получения займа. Он рассчитывается исходя из срока действия кредита и возраста заемщика на этот момент времени. Например: ипотека с выплатами в течение 10 лет теоретически может быть предоставлена лицам не старше 60-65 лет. В реальности такой договор будет ограничиваться возрастом 45-50 лет.

Определяет возрастные ограничения и сфера деятельности заемщика. Это касается военных, получающих займ по специальной программе от Министерства Обороны РФ, для которых условием выдачи кредита предусмотрен максимальный возраст погашения 45 лет. Также ограничивается возраст получения кредита для молодых ученых — 35 лет и для медицинских работников не более 50 лет (если они участвуют в программе государственного финансирования «Земский доктор»).  

Социальный статус и гражданское состояние заемщика

Немалое влияние на решение банка оказывают следующие факторы:

  • Наличие зарегистрированного брака и детей. Для семьи при оформлении залога учитывается общий доход, также при потере основным заемщиком платежеспособности (увольнение, болезнь, гибель), кредитные обязательства может взять на себя второй супруг. Принимается во внимание и наличие детей, поскольку такие семьи представляются более стабильными, а в некоторых случаях имеют возможность дополнительного финансирования ипотеки за счет государства.
  • Высшее образование. Предполагается, что шансы иметь более высокооплачиваемую работу, а также сохранить ее у дипломированных специалистов выше. Направление образования значения не имеет.
  • Постоянное проживание на территории РФ. Для получения кредита на покупку жилья не обязательно иметь гражданство, достаточно подтвердить свое постоянное проживание справкой от работодателя.

Материальное положение и трудовой стаж

Главные условия ипотеки на покупку жилья — это платежеспособность и состоятельность заемщика. Подтверждается документально и включает в себя следующий перечень информации:

  • Размер заработной платы.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы. Чем дольше работает заемщик на одном предприятии, тем надежнее он для кредитора. Тут следует отметить, что наиболее привлекательными для банков получателями ипотеки являются государственные служащие, штатные сотрудники крупных компаний, работники бюджетной сферы. Общий стаж должен быть не менее 1 года.
  • Наличие ценного имущества. Сюда входит недвижимость, земельные участки (включая принадлежащие супругам).
  • Ведение предпринимательской деятельности. Если бизнес заемщика выступает единственным источником дохода, банки расценивают это как высокий риск кредитования.
  • Дополнительные активы и источники дохода. Подтверждение данных о получении пассивного дохода (за счет аренды, дивидендов) является плюсом при получении ипотеки.
  • Наличие средств на внесение первоначального взноса. Выписка по депозитному счету, сертификат обладателя социальной помощи (материнского капитала, господдержки).  

Общий доход заемщика (без учета дохода других членов семьи) должен быть вдвое больше предполагаемого ежемесячного платежа.

На каких условиях можно купить готовое жилье по ипотеке Сбербанка

Условия ипотеки от Сбербанка России

Требования к залоговой недвижимости

Основной гарантией возврата средств банку по ипотечном кредиту является залоговая недвижимость. Если речь идет о жилищном кредитовании, то это покупаемая квартира или дом. Также в роли залога могут выступать: гараж, дачный участок, земельный участок без права застройки, объекты коммерческого или промышленного использования.

С юридической стороны залоговая недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:

  • Принадлежать заемщику на правах собственности. Если это приобретаемая недвижимость, в банк предоставляются вначале договор с продавцом квартиры, а после регистрации в росреестре — копия соответствующего свидетельства.
  • На нее не должны претендовать (по праву владения долей или проживания) несовершеннолетние, военнослужащие срочники, лица отбывающие тюремное наказание, инвалиды.

При соответствии этим условиям квартира передается на рассмотрение и оценку независимым оценочным компаниям. Услуги последних оплачивает заемщик (порядка 6000 рублей). В ходе оценки определяется:

  • Рыночная стоимость недвижимости на текущий момент.
  • Залоговая стоимость — цена жилья с учетом затрат на его содержание.
  • Потенциальная стоимость объекта в случае ее продажи для погашения долга.
  • Степень износа жилья (не менее 50%). Недопустимо использование в качестве залога ветхих строений, квартир в аварийных домах и внесенных в очередь объектов под снос.

Перечень документов обязательных для подачи в банк

На основе вышеназванных требований к заемщику и залоговой недвижимости собирается два пакета документов. Первый (о просителе кредита) подается в банк для рассмотрения заявки, второй собирается после вынесения положительного решения с участием кредитного менеджера.

В пакет документов о заемщике входят:

  • Паспорт, ИНН, СНИЛС, пенсионное удостоверение (если оно есть);
  • Справку с места работы о заработной плате за полгода;
  • Копию трудовой книжки;
  • Удостоверение личности поручителя (паспорт, пенсионное свидетельство);
  • Копия сберегательной книжки или выписка по депозитному счету с наличием суммы первого взноса;
  • Свидетельства о браке и рождении детей (при наличие таковых).

Финансовые условия договора

Исходя из оценки социального и материального статуса заемщика, банк подбирает оптимальные для него условия кредитного соглашения. Сюда входит:

  • Сумма займа. Определяется рыночной и залоговой стоимостью недвижимости. Может обеспечивать полную сумму или только ее часть.
  • Размер первоначального взноса. Зависит от имеющихся у заемщика средств и суммы займа предоставляемой банком. Фактически является собственным платежом продавцу недвижимости при жилищном кредитовании. Может достигать 50% от суммы кредита.
  • Срок выплаты кредита. Определяется путем соотношения ежемесячного дохода и возраста лица берущего ипотеку. Выплата по кредиту должна быть меньше суммы дохода, таким образом, чтобы оставался прожиточный минимум. Срок ипотечного займа не может быть менее 5 лет и более 30 лет.
  • Валюта кредита. Выбирается в зависимости от типа недвижимости. Если приобретается жилье в строящемся доме кредит выдается в рублях, поскольку застройщик не имеет права использовать другую валюту. При покупке частного жилья продавец может требовать оплату в эквиваленте доллара или евро. Валюта кредита определяет величину процентной ставки.
  • Процентная ставка. Устанавливается банком. Для кредитов в рублях составляет от 10% до 20% годовых. Величина процентной ставки зависит от уровня надежности заемщика и его участия в государственных программах поддержки.

Дополнительные условия

Некоторые пункты ипотечного договора являются условно обязательными. Они выступают как дополнительные меры сохранения средств и прибыли кредитора. Сюда входит: получение страхового полиса, ограничение прав в отношении залоговой недвижимости и процесса погашения долга.

Обязательное страхование

Поскольку ипотечный договор заключается на длительный срок, банк заинтересован в гарантии сохранности залогового имущества. Для этого в обязательном порядке выполняется страхование недвижимости от несчастных случаев и природных катаклизмов. Страховку также оплачивает заемщик. Ее размер составляет порядка 1% от суммы залога, а сами отчисления входят в ежемесячный платеж.

Банк может потребовать и получения полиса страхования жизни и здоровья заемщика, хотя по закону это не является обязательным условием. Если вы откажетесь, решение кредитора может быть не в вашу пользу. Вам могут увеличить основную процентную ставку или полностью отказать в кредитовании.

Сколько будет стоить страховка по ипотеке

Пример расчета страховки по ипотеке

Условия досрочного погашения ипотеки

Кредитор часто условно защищает себя от потери прибыли, накладывая ограничения на сроки погашения долга. Например: ипотека была взята на 5 лет, а заемщик вернул долг через 1 год. В этом случае банк теряет процентные выплаты за 4 года.

Чтобы этого не произошло кредитор может внести в договор некоторые ограничения:

  • Запретить заемщику превышать план выплат ранее установленного срока;
  • Лимитировать суммы досрочных платежей не более предусмотренной банком суммы;
  • Ввести дополнительные комиссии и штрафы на досрочное погашение кредита.

Ограничение прав собственника

Недвижимостью представленной в залог нельзя пользоваться в полной мере без согласия банка. Обычно этот пункт входит в договор выдачи ипотеки. Уведомление и получение разрешения кредитора требуется в следующих случаях:

  • Продажа недвижимости;
  • Разделение по разводу;
  • Сдача в аренду;
  • Перепланировка помещения;
  • Регистрация (прописка) новых проживающих.

Рассмотрев ваше дело, банк может предложить не совсем выгодные условия по ипотеке. С другой стороны они не окончательные. Вы можете обратиться к другим кредитным организациям или предоставить банку дополнительные свидетельства о вашей состоятельности.

Пример HTML-страницы