Подробная инструкция покупки квартиры в ипотеку

Получение жилищного кредита — процедура имеющая определенную последовательность, которой необходимо придерживаться. Если вам предлагают более удобный и быстрый способ, с большой вероятностью вы столкнулись с мошенничеством. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо знать как купить квартиру в ипотеку в реальной практике. Составив для себя поэтапный план действий, вы также сможете избежать проблем с подготовкой документов и лишней траты времени. 

Оценка банковских предложений

Первый шаг при покупке квартиры по ипотеке — это выбор банка. Для оценки различных предложений вам необходимо самостоятельно сверить свои возможности с условиями предоставления кредита. Если вы подходите по возрасту, имеете постоянный и легальный доход и не обременены другими кредитными обязательствами, смело  подавайте он-лайн заявки в интересующие программы кредитования. Сделать это можно по отдельности на сайте каждого банка или на сервисах кредитных брокеров, которые позволяют сразу подать данные в несколько банков. Услуги брокеров платные.

В анкете указываются персональные данные заемщика, что подтверждают личность и доход. На основе полученной информации банки выносят предварительное решение и доступные условия договора, которые в процессе оформления можно улучшить.

Многие заемщики ошибочно начинают с поиска квартиры. В этом случае возможны следующие непредвиденные варианты:

  • Банк одобрит сумму меньше, чем требуется для покупки выбранной недвижимости;
  • За время поиска банка квартиру могут продать другим покупателям;
  • Если вы составите с продавцом предварительный договор и внесете задаток (минимум 1000 долларов), а банк не одобрит кредит — вы потеряете свои деньги.

В ряде случаев уместно и сходить в интересующий банк для предварительной консультации.

Если заявку одобрили несколько банков, вы можете составить список очередности. Тогда при внезапном отказе у кредитора с лучшими условиями, вы уже будете знать куда идти с заявлением дальше.

Сбор и подача документов для официального одобрения кредита

После первичного одобрения заявки можно собирать пакет документов на получение официального решения по ипотеке. Этот процесс желательно осуществлять параллельно с поиском квартиры для покупки. В пакет документов по заемщику входят копии следующих документов:

  • Паспорта заемщика и поручителя (в семейных парах, поручителем выступает супруг);
  • ИНН и СНИЛС;
  • Свидетельства о браке, рождении детей (при наличие);
  • Медицинская справка о состоянии здоровья заемщика (у него не должно быть серьезных заболеваний влекущих к потере трудоспособности и смерти);
  • Справка о доходах 2-НДФЛ за полгода и выписки по депозитным счетам;
  • Дипломы и свидетельства об образовании;
  • Для мужчин военный билет;
  • Трудовая книжка или выписка из нее;
  • Свидетельства о владении недвижимостью, ценными бумагами.

Все копии предоставляются при наличие оригиналов или предварительно заверяются у нотариуса. К ним прилагается анкета заявление на получение ипотеки. На основе этого пакета документов в течение 10 дней заявитель получает решение о кредитовании.

Поиск квартиры для покупки

После официального согласия банка на кредит вам будет предоставлено от 2 до 4 месяцев на окончательный подбор жилья и сбор по нему документов. По ипотечному договору можно осуществить приобретение квартиры первичной недвижимости (новостройки) или вторичного рынка (эксплуатируемые).

Как выбрать квартиру в новостройке

Первичная приобретаемая недвижимость может быть уже сдана в эксплуатацию или еще только строится. Не все строящиеся квартиры может одобрить банк, а потому при рассмотрении вариантов нужно учитывать дополнительные условия.

Какое первичное жилье одобрит банк:

  • Застройщик должен иметь опыт на рынке строительства не менее 3 лет.
  • Объект строительства должен быть аккредитован банком. Эту информацию необходимо уточнить у застройщика.

Если банк не дает ипотеку на приобретение строящейся квартиры, это значит имеются сомнения в отношении благонадежности компании ведущей работы.

Как выбрать вторичное жилье

Выбирая вторичное жилье, необходимо уточнить в банке географическую зону, в которой вам разрешат купить квартиру. Наиболее часто клиенты условно ограничиваются по территориальному признаку, получая привязку к отделению банка, в котором выдается кредит. Это значит, оформляя ипотеку в Ухте, квартиру также следует покупать в Ухтинском городском округе.

Квартиры на вторичном рынке обычно продаются в иностранной валюте (доллар, евро), которая является более стабильной. И многие владельцы отказываются получать средства не только в рублях, но и по программам кредитования. Этот момент очень важно сразу уточнить с продавцом.

Жилье находящееся в эксплуатации должно отвечать стандартам ценного имущества и находиться в частной собственности. При выборе обратите внимание на следующие факты:

  • Не допускается покупка аварийного объекта, стоящего в очереди под снос, не состоящего на балансе города или в кадастровом учете;
  • Износ квартиры не должен превышать 50%;
  • Жилье не должно находиться в залоге;
  • На него не должны претендовать лица находящиеся в армии или местах лишения свободы;
  • Все жильцы (особенно дети и инвалиды) должны быть выписаны и иметь регистрацию в другом месте;
  • На квартиру должны быть права собственности (она должна быть приватизирована). Сюда входит договор купли-продажи, свидетельство о регистрации в росреестре, договор дарения;
  • По счетам коммунальных платежей приобретаемой квартиры не должно быть задолженностей.

Большинство банков также предлагают покупку недвижимости находящейся в залоге по текущим обязательствам владельца перед кредитором.

Финансовый расчет долговых обязательств

Очень важным этапом в покупке квартиры в кредит является расчет реальной стоимости сделки. Зная итоговую цену квартиры и условия договора, необходимо обязательно проверить всю нюансы. Чтобы не приобрести непосильный займ, нужно оценить:

  • Процентную ставку по кредиту. Подсчитайте сколько вы переплатите по окончанию срока займа. Ставки по жилищной ипотеке варьируются от 11% до 17% годовых. Что при величине зама 2 млн рублей составит от 220 000 рублей до 340 000 рублей ежегодно. Если взять такой кредит на 10 лет, за время его выплаты вы отдадите более двух стоимостей квартиры.
  • Взимаемые комиссии за платежи. Если за внесение платежей взимается процент, это формирует существенную прибавку к выплатам. К примеру, величина комиссии 0,5% от платежа. В течение года он превращается в 5%, а за 10 лет в 50% от суммы одного платежа. При величине последнего 26 000 рублей, дополнительная переплата за комиссию составит 13 000 рублей.
  • Стоимость страховки. Она может быть в пределах 0,5%-1% от цены квартиры. Что при стоимости в 2 млн рублей составит от 10 000 до 20 000 рублей.
  • В расходы заемщика входит работа оценочной компании — 5 000 рублей и госпошлина в реестр — 1000 рублей.
  • Если вы пользовались услугами риэлтора — прибавьте к затратам 1000 долларов.
  • Прибегли к помощи кредитного брокера — дополнительный расход до 1% от суммы сделки.

Как сократить выплаты банку

Рассчитав все затраты, необходимо оценить возможный вариант сокращения расходов. Делать это необходимо до подготовки документов. К примеру, можно выбрать страховую компанию с меньшей стоимостью услуг. Но этот выбор следует согласовать с банком. Иногда кредиторы настойчиво рекомендуют своего партнера, у которого ставки выше. Если вы откажетесь, может возрасти процент по кредиту.

Существенно сэкономить помогут и социальные программы поддержки. Так, если вы впервые приобретаете квартиру, после регистрации сделки вы можете обратиться в налоговую для получения возврата налоговых выплат. Семьи с двумя детьми могут выплатить часть кредита в счет материнского капитала.

Подготовка документов по недвижимости вторичного рынка

Когда сделка согласована с банком и продавцом, заключается предварительный договор о покупке квартиры и внесении задатка. В нем обязательно указывается доля средств вносимых покупателем (первоначальный взнос) и часть предоставляемая банком.

Далее осуществляется подготовка документов по недвижимости для передачи в банк и проведении сделки купли-продажи. В их перечень входят копии:

  • Паспорта владельца или владельцев;
  • ИНН и СНИЛС владельца;
  • Документов устанавливающих право владения недвижимостью;
  • Кадастрового паспорта жилья;
  • Справка об отсутствии прописанных лиц;
  • Справка о неимении задолженностей по коммунальным платежам.

Копии предоставляются в банк при наличии оригиналов и присутствии владельца квартиры.

Получив полный пакет документов банк проводит оценку. Для этого задействуются независимые оценочные компании (зачастую предлагаемые банком). Вы можете самостоятельно выбрать организацию для оценки, если у вас есть сомнения в отношении честности банка. Но кредитор может назначить дополнительную процедуру у своего партнера. При этом оба процесса будут оплачиваться из кармана заемщика.

Результатом оценки является рыночная стоимость квартиры. Если она получится ниже, чем просит владелец, заемщику потребуется изыскивать дополнительные средства для погашения разницы.

Особенности договора на строящееся жилье

На квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию также необходимо собрать пакет документов. Если банк и застройщик работают напрямую по партнерской программе, они сами могут собрать нужные бумаги. Но для уверенности в законности сделки лучше знать и ознакомиться с документами самостоятельно. В их перечень входят:

  • Документы устанавливающие права на землю, на которой ведется строительство. Это может быть свидетельство о праве собственности или договор аренды.
  • Разрешение на ведение строительных работ от государственных органов.
  • Акт предварительного распределения жилых помещений (квартир).
  • Договор об инвестиции или долевом участии в строительстве. Заключается между застройщиком и покупателем (до подачи документов в банк используется предварительный договор.
  • Копии сертификатов и дипломов застройщика.
  • Копия решения о продаже выбранной квартиры. В нем обязательно должны быть приведены технические параметры помещения и его полная стоимость.

Подписание договора и передача денег

На основании поданных пакетов документов банк составляет основной договор, в котором указываются все обязательства заемщика и график погашения платежей. На установленную дату назначается и подписание договора купли-продажи, а затем получение страхового полиса на приобретаемую недвижимость.

Лица состоящие в браке, помимо пакета переданных в банк документов, должны иметь при себе нотариально заверенное разрешение супруга на покупку квартиры в кредит и внесения первоначального взноса.

Кто присутствует на сделке

Оформление сделки осуществляется в банке по предварительному согласованию даты и времени. При заключении ипотечного договора должны присутствовать:

  • Продавец квартиры или уполномоченное им лицо;
  • Кредитный менеджер банка;
  • Заявитель и поручитель.

Также могут присутствовать риэлтор (если он участвует в сделке) и нотариус (для заверения договора купли-продажи).

Основные этапы сделки

Процедура выглядит следующим образом:

  • Подписывается ипотечный договор между банком и заемщиком;
  • Подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем;
  • Квартира оформляется в залог;
  • Оформляется полис страхования имущества, а при соответствующем требовании банка жизни и здоровья заемщика.

Способ передачи денег продавцу определяется кредитором. Это может быть:

  • Перечисление на счет, открытый в этом банке. Может осуществляться после сделки или до ее совершения с блокировкой доступа и всех операций до подписания договора.  
  • Путем заложения денег в банковскую ячейку и получением их при наличии свидетельства о регистрации в росреестре в присутствии обеих сторон.

Первоначальный взнос при этом выплачивается не продавцу, а банку, который добавляет его к основной сумме. Внесение средств может выполняться в момент подписания договора или предварительно.

Это очень важный момент, поскольку продавец квартиры может не согласиться на выбранные кредитором условия. В этом случае сделка не состоится и вам будет предложено найти другую недвижимость.

Регистрация квартиры в росреестре

После заключения всех договоров право владения на купленный объект недвижимости регистрируется в соответствии со стандартной процедурой в росреестре. До этого момента фактически она еще не принадлежит заемщику и следовательно не может быть изъята за неуплату. Поэтому на дорегистрационный период устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту. И в интересах заемщика завершить сделку как можно быстрее.

Согласно закону срок регистрации покупки квартиры составляет до 5 рабочих дней. Для проведения процедуры подаются такие документы:

  • Заявление на проведение регистрации;
  • Квитанция об уплате заемщиком госпошлины;
  • Договор ипотеки с банком;
  • Кредитное соглашение;
  • Договор купли-продажи;
  • Нотариально заверенные разрешения от супругов покупателя и продавца;
  • Копии паспортов;
  • Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и прописанных лиц.

Правоустанавливающие документы представляются в оригинальном виде и копиях (в количестве числа сторон сделки).

Регистрация права собственности в этом случае удостоверяется внесением на договор купли-продажи или ипотеки соответствующей записи. Она содержит следующую информацию о регистрации:

  • Наименование органа ее выполнившего;
  • Дата и место проведения;
  • Номер процедуры.

Запись должна быть заверена печатью и подписью должностного лица.

При регистрации покупки строящейся квартиры подается пакет документов подготовленный для оформления сделки.

Используя пошаговую инструкцию покупки квартиры в ипотеку, вы можете спланировать сбор документов и предусмотреть варианты сокращения затрат на дополнительные платежи. Но самое важное — сможете проверить правильность этапов совершения сделки и распознать махинации со стороны банка или продавца.

 

Пример HTML-страницы