Способы продажи жилья в ипотеке

При оформлении кредита на покупку жилья банк ограничивает заемщика в ряде действий с залоговым имуществом. В первую очередь это касается продажи недвижимости. Многих обладателей ипотеки такое обстоятельство вводит в заблуждение и они думают, что продать квартиру невозможно. Это не так. Существует минимум 4 законных способа продажи жилья, находящегося в ипотеке.

Причины продажи

Чтобы совершить сделку купли-продажи, предварительно необходимо уведомить о своих намерениях банк. При этом вам потребуется обосновать свое желание, предоставив кредитору реалистичную причину. Это может быть:

  • Расторжение брака и раздел имущества;
  • Увеличение жилой площади в связи с пополнением в семье;
  • Ухудшение финансового состояния, грозящее просрочкой платежей;
  • Переезд в другой город или регион по работе или личным мотивам.

Если причина уважительная (документального подтверждения не требуется), банк выдает разрешение на продажу квартиры или дома. Отказ возможен только, если ипотечным договором запрещен или наложен мораторий на досрочное погашение кредита в течение определенного периода. А потому в реальности вы можете просто продавать для получения выгоды.

Способы продажи ипотечного жилья

В сделке купли-продажи недвижимости являющейся залоговым имуществом участвует три стороны: продавец (заемщик), покупатель и банк (кредитор). Это существенно усложняет процесс поиска компромиссных условий проведения сделки.

Продажа ипотечной недвижимости банком

Банк имеет право продать квартиру, находящуюся в залоге по ипотеке, не только в случае банкротства заемщика, но и по личному желанию последнего. Основанием для такой процедуры является снижение дохода и боязнь должника невозможности выплаты платежей. В этом случае он обращается в банк и подает соответствующее заявление, что позволяет банку выставить недвижимость на продажу.

Всеми вопросами от поиска покупателя и проверки подлинности денег, до регистрации сделки в росреестре занимается кредитор. Объявления о продаже ипотечного жилья публикуются на сайте банка. Недостатком такого способа является право кредитора устанавливать стоимость недвижимости, что может быть меньше ожидаемой заемщиком.

По закону денежный остаток между полной ценой квартиры и размером текущего долга передается продавцу. Стоимость не может быть ниже указанной в первоначальном договоре ипотеки. Но, если жилье приобреталось в строящемся доме, а продается после сдачи в эксплуатацию, разница в цене будет существенной. Чтобы ее не потерять, лучше прибегнуть к другому способу продажи.  

Перечень недвижимости заложенной по ипотечным кредитам

Продажа залогового имущества на сайте Сбербанка

Самостоятельная продажа без участия банка

При надежной договоренности с покупателем можно не ставить банк в известность о намерении продать жилье. Все что интересует кредитора — это возврат долга. Если нет ограничений по досрочному погашению, это можно сделать за счет средств покупателя.

Чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, у нотариуса подписывается предварительный договор купли-продажи. В нем указывается сумма задатка, равная сумме погашения долга перед банком. Деньги по ипотеке вносит покупатель и только от своего имени. После получения бумаг о выплате долга, снятии обременения и получения свидетельства о праве собственности в росреестре, подписывается основной договор купли продажи в соответствии с обычной процедурой.

Недостаток этого способа — низкий уровень безопасности сделки. Найти покупателя, согласного на такие условия очень сложно. Если же банком оговорены штрафы за досрочное погашение, то они возлагаются на продавца.

В этой схеме также возможен риск мошенничества, в результате которого обладатель ипотеки не получает остатка суммы. Так, если жилье находилось в собственности менее 3 лет, при продаже оно облагается налогом в размере 13% от стоимости жилья. Чтобы избежать уплаты такой суммы, нередко в договоре купли-продажи стоимость квартиры прописывается менее 1 млн рублей (сумма, не требующая уплаты налога, оговоренная законодательством). В этом случае после подписания договора и регистрации квартиры в росреестре покупатель имеет право уплатить вам лишь разницу между уплаченным банку долгом и этой суммой.

Сделка через банковские ячейки

Наиболее безопасный и выгодный способ — это самостоятельный поиск покупателя и привлечение к проведению сделки банка. Для этого необходимо сообщить банку о намерениях и причинах продажи, а также о наличие покупателя.

Для сделки в банке арендуется две (а иногда три) банковские ячейки (стоимость от 2000 рублей за каждую — оплачивает покупатель или продавец). Наличные средства покупателя рассчитываются и проверяются на подлинность (за счет банка). Затем сумма разделяется на величину долговых обязательств перед банком и остаточную. Каждая из них помещается в свою ячейку до момента полного завершения сделки. Третья ячейка может быть использована для хранения документа о снятии залоговых обязательств.

Далее происходит оформление сделки купли-продажи и выполняется регистрация прав собственности в росреестре. После этого продавец в присутствии покупателя и по предъявлению новых регистрационных документов получает доступ к наличным средствам остатка суммы. Основным недостатком процесса является длительность процедуры, которая может занимать несколько недель.

Переуступка долга на другое лицо в том же банке

Существует также способ как продать квартиру в ипотеку новому заемщику. Обремененная недвижимость редко привлекает покупателей, но для желающих приобрести квартиру в кредит — это отличный способ получить сниженную цену. Перевести долг на другое лицо может предложить сам банк (если он занимается продажей недвижимости) или заемщик. Последнему для этого необходимо доказать целесообразность и чистоту такого решения, что обусловлено высоким риском мошенничества со стороны покупателя долга.

Лицо, заинтересованное в покупке залоговой квартиры, предоставляет в банк стандартный перечень документов, необходимых для подтверждения его платежеспособности и состоятельности. После этого кредитор проводит рассмотрение заявки на перевод долга. При положительном решении выполняется оценка недвижимости и банком проводится перерегистрация ипотеки в росреестре на новое лицо. Со своей стороны продавец лишь подписывает подготовленные банком документы и получает от покупателя разницу от суммы общей стоимости и остаточного долга.

Перевод долговых обязательств в новый банк

Очень часто при продаже долга по ипотеке для нового заемщика банк устанавливает повышенную ставку по кредиту. Это может отпугнуть покупателя, которому будет выгоднее приобрести не обремененное жилье. В этом случае можно прибегнуть к варианту продажи долга в счет кредита в другом банке.

Такую процедуру необходимо согласовать с обеими кредитными организациями. Поскольку в сделке будет участвовать четыре стороны, она отличается сложностью процесса. Стоит также отметить, что банки или один из них вправе отказать покупателю или продавцу.

При оформлении сделки может быть два варианта:

  • Со стороны продавца и основного банка кредитора сделка выглядит аналогично способам с банковскими ячейками или самостоятельной продажей. Покупатель в новом банке получает целевой потребительский беззалоговый кредит на покупку жилья с повышенной процентной ставкой или займ под залог другого имущества. За счет этого займа погашается исходный долг, с недвижимости снимается обременение и заключается договор купли-продажи с выплатой остатка продавцу. Далее покупатель оформляет закладную на новую недвижимость и получает снижение процентной ставки.
  • Исходный банк продает долговые обязательства новой кредитной организации, а затем оформляется переуступка обязательств между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры по ипотеке с государственным субсидированием

Поскольку государственные программы улучшения жилищных условий граждан несут за собой определенные цели, продажа такой ипотечной недвижимости имеет ряд особенностей.

Если квартира была приобретена под материнский капитал, продаваемый объект, согласно требованиям законодательства, принадлежит всем членам семьи, включая малолетних детей. Это значит для продажи потребуется разрешение попечительского совета и присутствие на сделке уполномоченного им лица. Для получения такого документа необходимо доказать наличие иного места жительства детей с соответствующими условиями и предоставления им аналогичной доли в другой недвижимости.

Если ипотека была взята по военной программе, помимо долговых обязательств перед банком, заемщик обязан иметь срок службы не менее 20 лет. Только в этом случае с жилья будет снято обременение. С соответствующим заявлением необходимо обратиться в банк и Росвоенипотеку.

Организационные моменты

Независимо от способа продажи жилья, приобретенного по ипотеке или заложенного при получении займа, необходим пакет документов, свидетельствующий о снятии обременения. Он также прилагается, если кредит был погашен ранее, но квартира продается впервые.

Для снятия обременения с недвижимости необходимо подать заявление от имени заемщика и кредитора в регистрационную палату. Оно заверяется в банке и сопровождается следующими документами:

  • Документ о праве собственности (договор купли-продажи, свидетельство);
  • Справка о погашении долга из банка;
  • Ипотечный договор с банком;
  • Закладная на недвижимость;
  • Копия паспорта, ИНН, СНИЛС заемщика.

На основании этих бумаг в течение 5 рабочих дней росреестр выносит решение о снятии обременения ипотекой, и жилье может быть продано или подарено.

Документы, необходимые для продажи ипотечной квартиры:

  • Справка из кредитной организации о погашении задолженности по ипотеке;
  • Закладная на квартиру или дом;
  • Справка о снятии обременения с жилья.

Помимо этого прилагается стандартный пакет документов:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Разрешения от супругов на совершение сделки;
  • Квитанция или выписка по счету, свидетельствующая о зачислении средств для закрытия долга;
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Наилучшим способом продажи ипотечной квартиры является обращение в банк. Это обезопасит сделку и гарантирует законность ее оформления. Для заемщиков, не способных продолжать выплату кредита, продажа решит проблему долгов и позволит вернуть вложенные в жилье средств, а иногда и получить прибыль.

Оставить комментарий